粤港澳大湾区发展规划纲要》发布后，惠州楼市上扬势头明显，本地客户入市积极性迅速提高，成交加快。而在3月之后，深圳客和外省客现身惠州楼盘的比例也明显上扬，部分惠湾项目外省客的比例已经在3月份上升到3成以上。对此，业界观察人士表示，除了《粤港澳大湾区发展规划纲要》的发布提振了惠州楼市的信心之外上浮的银行利率年后降低也是惠州楼市近期回暖的重要推手之一。

市场

本地客回归，外省客深圳客回流加速

实际上，此次惠州楼市回暖的迹象，在《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台之前已经出现。大亚湾、惠阳淡水片区的售楼处有关人员反馈显示，从春节长假后3天，农历正月十一日开始，售楼处的访客数量就明显增加，尤其是一些在售楼盘以及品质口碑较好的项目，客流量增加更为明显。

大亚湾一楼盘销售经理表示，春节长假后，售楼处的访客明显比以前多了二成至三成，周末人更多，可能翻倍，“2月18日《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台后，售楼处的访客数量进一步增多。”

实际上，2月份惠州楼市的成交多半是深圳客。春节后至今销售70余套的某某的营销负责人解释，2月份在看房、购房的客户基本上都是深圳购房客，“都是年前有意购买观望，而在年后出手的客户。”

但从3月份开始，外地客和深圳客的回流明显。3月6日，惠州大亚湾附近的一楼盘，有一批外省客户一天买了20多套，要求匿名的项目营销经理表示，接待他们用了一天时间，“具体信息不能透露更多，他们都说是买来自住的，因为看好惠州的发展。近期从我们这个楼盘看，外省的客户明显增多。”

该项目经理还表示，从3月1日开始，折扣全部取消，按照备案价销售。和上述项目一样，近期取消优惠的还有很多楼盘，已经取消全部折扣。

除惠州大亚湾，惠阳淡水区之外，滨海片区的外省客户近期也明显增多。惠东某某的销售人员称，近期该楼盘每天都有几十批外省客户上门，而且上门的成交情况还是比较好的，“兰州、河南、北京等地的客户，每天都有成交，客户来到惠州后，感觉潜力还不错。”

世联行惠湾大区总经理程笑称，近期惠湾一些销售较好的项目，外省客的比例也有明显增加，“部分项目近期成交外省客的比例已经到三成以上，而深圳客回流明显，热销项目到四成以上。”

世联行惠州区域公司副总经理胡光宇解释，从近期惠州市场表现来看，一方面是让年前部分等待的客户提前入手。另一方面则是更多的有购房意愿的市民在面对利息降低，开发商折扣逐步收回的前提下，认为惠州的房价下降的空间已经堵死，也进入市场。

利率

首套房贷利率最低上浮20%

大环境层面《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台，加上全国多个城市楼市有放松迹象，让惠州楼市出现回暖迹象明显，除此之外，惠州年后银行利率上浮再下调，也被认为是楼市近期回暖的根本原因。

胡光宇表示，房地产行业中有个说法是短期看金融，中期看土地，长期看人口，“金融政策的收紧和放松，都会对短期的楼市成交有明显的影响。”

调查显示，惠州各大银行此前的房贷利率在去年12月、今年1月中旬上浮下降后，在3月又再度有下降的趋势。

2019年1月中旬，包括国有五大银行在内以及华润、平安、光大等银行的首套房贷利率上浮介于30%- 45%之间，二套利率上浮介于35%-55%之间，但在3月，惠州银行的按揭利率上浮程度再度下调。

其中工商银行、交通银行、中国银行、农业银行的首套房贷利率最高上浮30%，若购买理财产品，工商银行首套房可以上浮至25%，中国银行也可以做到上浮25%。而在交通银行购买理财产品，首套房贷利率仅上浮20%；在农业银行购买理财产品也可以做到首套利率上浮20%；民生银行首套基准利率上浮25%，但搭配理财产品可以只上浮20%。

建设银行和东莞农商行虽然首套房贷利率上浮35%，但是购买理财产品也可以降低至25%，招商银行直接是基准无条件首套房只上浮25%。浦发银行首套上浮25%- 35%，但购买保险或贵重金属可下调5%-10%的上浮利率。

据统计，现在和1月相比，惠州银行的首套房贷利率，除了建设银行和东莞农商行之外，普遍上浮程度介于25%-30%之间，而搭配理财产品则可以优惠到20%-25%，和此前相比有10个点以上的降低。

而二套房贷利率和此前一月份普遍上浮35%- 55%相比，也有明显的降低，工商银行、建设银行二套房贷利率均上浮40%，但购买理财后分别可以降低至上浮35%、30%，农业银行的二套房贷利率优惠幅度更大，不购买理财产品上浮35%，购买理财产品仅上浮25%，东莞农商行二套房贷利率上浮45%，但购买理财产品上浮35%，中行购买理财产品可以从上浮35%降低至30%。

放款

放款速度加快，房贷利率或不再收紧

不仅仅是银行利率在1月中旬有所降低，银行放款速度也明显加快。

某中介老板说，年前放款至少要等待2个月以上，现在没问题的话一个月就能放款。某房企的按揭负责人陈小姐也持同样的观点，她表示，现在银行的放款速度能回归正常，“办理登记抵押后，第二个月能够正常放款。”

一位要求匿名的银行按揭经理称，第一季度银行额度相对宽松，一方面是央行没有新的政策出台，另一方面则是积压件相对较少，“预计第一季度惠州银行的房贷利率还是处于相对宽松状态，短时间内没有收紧的迹象。”

第一季度银行的按揭数量不会太大，所以相对宽松。与此同时，去年年底惠州房地产市场销售走低，最后一季度的形势也不太好，银行按揭没有太多的积压件，“房贷利率明显降低，其实是减轻了购房者的购房成本，也一定程度上促进了惠州近期楼市的上扬。”

选择

为什么来惠州买房？

分析师采访了四位购房者：

01

来自河南的李阿姨：为什么现在买房？

利好——现在《粤港澳大亚湾》的规划出来了，很多地方利率都降了，我本来想在郑州买，名下太多房子了，不能贷款，最近太多利好了。

为什么选择惠州？

价格低，不限购——中山、海南、广州、佛山我都去看了，海南限购了，现在价格也不低，广州、佛山等地买不了，中山与深圳隔海，惠州挨着深圳，又有直达香港的火车，旅游也方便，我和我老伴好去玩！惠州不限购，价格又低。

买房做什么用途？

投资——投资呀，老家在河南，平时过来也不方便，买这里肯定投资了！

02

来自东北的一位姐姐：为什么现在买房？

利好——现在利好呀，我关注一年多了，前年出一个“雄安”，雄安起来了，今年搞（规划）粤港澳大湾区，肯定涨！

为什么选择惠州？

有海景，温度适宜——惠州不限购啊，总价低，我们好几个老乡都买了惠州，又有海景看，气候也暖和。

买房做什么用途？

度假+投资——买来投资呀，肯定投资了，冬天的时候还能过去度假，等过几年涨了一卖都是钱。

03

来自江西的徐先生：为什么现在买房？

先人一步——去年就一直在关注了，一直以来没看，最近《粤港澳大湾区》的规划出了，得先他们（指购房者）一步上车，要不然以后抢不到好的咋办。

为什么选择惠州？

惠州环境好——惠州环境好，适合定居，以后可以来这边工作。赣深高铁不是在建了吗，回家方便呀。

买房做什么用途？

婚房——打算过两年结婚，买来做婚房。

04

来自郑州的张先生：为什么现在买房？

小孩上学——打算让小孩在这边上学，这边教育好，高考分数线低 .

为什么选择惠州？

“门槛低”——其他城市的“门槛”太高。惠州现在也不差啊，很多香港、广州等外办学校，环境又好，以后打算让小孩在这上学。