年后，楼市回暖的迹象明显。2019年该不该出手在惠州买房，看完你心里或许就有数了。

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看风向标

众所周知，北京是全国楼市的风向标。最近，风向标开始动了。

3月9日，北京市税务局发布文件，给北京市的购房者送上个人买卖二手房减税降费的红利。

发布在国家税务总局北京市税务局官网上的“京财税〔2019〕196号文”显示，北京市对增值税小规模纳税人减按50%征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

根据此次减免政策，个人间买卖或赠与二手房（包括住房、非住房）业务中，卖方、买方涉及的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税4个税种，均可享受50%的减免优惠。本市对此次减免政策的执行期限为2019年1月1日至2021年12月31日。

简单地说，如果你买一套两年内交易的二手房或超过两年的非普通住宅二手房，可以享受增值税附加税减半的税率优惠，折算下来大约相当于房价的0.3%。

以一套购买后不满两年、价值100万元的住房为例，可减免税款达3002.5元。

无独有偶，在北京市减税降费红利发布的前两天，上海市也正式下调了相关房屋的交易税费，个人出售房屋增值税附加由增值税纳税额的11%下调为6%，增值税及附加一共为5.3%，以缴税时间为准。

北京、上海等一线城市纷纷发放红利无疑体现出国家减税降税的整体导向，对提振房地产市场信心，改善开发商和购房者的预期有着不可估量的作用。

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看房地税

新华社消息，3月5日总理的政府工作报告指出，深化财税金融体制改革。健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。

事实上，在2018年9月份十三届全国人大常委会公布的立法规划中，房地产税法被列入第一类项目，由全国人大常委会预算工委和财政部负责；

而早在2018年6月份，自然资源部全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，也就是说，不动产登记体系正式进入到全面运行阶段。

房地产税进程加快在业内已达成普遍共识。

房地产税立法之路

2013年11月

十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出，加快房地产税立法并适时推进改革，加快资源税改革，推动环境保护费改税。

2014年3月

国务院《政府工作报告》，推进税收制度改革，做好房地产税、环境保护税立法相关工作。

2015年1月

国家税务总局部署2015年工作，以十八届三中全会提出的税收法定原则为指导，扎实推进税收征管法修改工作，积极会同有关部门推动环境保护税、房地产税立法等工作。

2015年8月

房地产税列入2015年全国人大常委会立法工作计划，属于立法预备项目，同时也被列入十二届全国人大的立法规划。

2015年9月

《国务院2015年立法工作计划》公布， 房地产税并未列入2015年立法计划。

2016年3月

中华人民共和国国民经济和社会发展“十三五”规划纲要发布，完善地方税体系，推进房地产税立法。

2016年12月

中央经济工作会议明确表示，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

2017年1月

中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于创新政府配置资源方式的指导意见》，提到 “支持各地区在房地产税等方面探索创新”。

2017年3月

十二届全国人大五次会议首场发布会上，人大常委会把制定房地产税法列入了五年立法规划。

2017年11月

财政部部长肖捷撰文表示，要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。

2018年3月

十三届全国人大一次会议举行新闻发布会，大会发言人张业遂表示，加快房地产税立法是党中央提出的重要任务，由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草。

2018年7月

政治局会议在部署下半年经济工作时，最新要求下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

2018年9月

十三届全国人大常委会公布的立法规划中，房地产税法被列入第一类项目，即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案，由全国人大常委会预算工委和财政部负责。

2018年10月

国务院参事、住建部原副部长仇保兴表示，应拿出房地产税分4类进行征收，率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税，然后再从容考虑物业税。

2018年12月

12月5日，国家税务总局答复政协提案指出，在推进房地产相关税收制度立法与改革过程中，统筹研究房地产交易环节与保有环节的税收政策，发挥税收职能作用，为减少工业用地闲置、服务实体经济转型升级创造良好税收环境。

2019年3月

政府工作报告指出，深化财税金融体制改革。健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。

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惠州楼市或量跌价稳！

近日，国家统计局惠州调查队发布《惠州市2018年房地产市场分析报告》，2018年，惠州市区新建商品住宅成交67351套，同比增长19 .7%，成交均价11161元/平方米，同比略降1.6%。

预计今年惠州房地产市场分区域精准调控概率大，上半年楼价维持稳定，下半年不确定性增加，刚需购房者在今年的选择空间将进一步扩大，建议不必被短期楼市波动影响，理性根据个人情况和需求选择入市时机。

去年市区卖了67351套一手房

2018年，惠州楼市供求反转明显。根据调查，全年逐月成交量呈现两头低中间高的“倒V”走势，全年市区新建商品住宅成交套数67351套，同比增长19.7%，月均成交5613套。因调控力度空前，维稳预期明显，加上购房者越发理性，对于价格预期也是平稳为主，全年均价则基本维持在11000-11300的区间内，市区新建商品住宅成交均价11161元/平方米，同比略降1.6%。

“2018年成交量大幅增长基本属于惠州本市内需拉动。”国家统计局惠州调查队相关负责人称，自从2016年10月惠州通过“备案价限价”、2017年4月“3年限售”等调控政策后，惠州市场投机客退潮明显，从全年走访调研情况来看，2018年全市范围外地客户成交占比明显下降，惠湾片区下降显著。

市区库存创近17个月新高

根据调查，2018年4月后市区楼市供求持续高企，月均供应6936套，月均成交5782套，供求关系在7月出现反转，导致库存持续攀升，截至目前库存套数、面积分别是40149套、463 .58万平方米，均已升至近17个月新高。

因购房者入市积极性不高，2019年一季度库存大概率稳中略升。报告称，通过房管部门了解，2019年住宅新开工面积和待售面积将超过2018年，全市新增供应预计将超2000万平方米，按开发商推盘节奏特点，二季度后推售预计放量，而受限价水平和限售政策影响城区市场投机需求低，购房者以刚需为主，成交波动小，库存预计进一步上升，惠州市区库存上升趋势不变。

而银行利率方面，根据走访，近4个月大商业银行按揭利率上浮均出现松动，首套房基本由前三季度上浮35%-40%调整至上浮25%- 30%，普遍下行10个百分点，个别商业银行如东莞农商行可上浮20%，“五大行”中交通银行针对优质客户上浮24%，“虽然只下调1个百分点，但却有着利率继续下行仍存空间的破冰意义。”该负责人说。

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上半年市区楼市预计量跌价稳！

纵观2018年惠州楼市，区域成交冷热分化，热门区域一房难求，记者走访发现，价外加价现象仍存。而配套落后及投资客退场区域去化速度明显下降，促销频现，如惠湾片区由于投资客退场，本地客户购买力有限，去化速度明显减慢，促销力度和范围较大。

鉴于政府调控预期暂时没有变化，一季度库存仍将进一步上升，加上2018年惠州土地市场楼面地价已达7268元/平方米，惠州房价区间上移已成定局，房价下行空间有限，调查队预计，今年上半年市区楼市同比量跌价稳。

在调控方面，中央经济工作会议及住建部都已明确为2019年楼市定调，楼市调控的基本面没有发生改变，稳定房价和稳定预期依然是调控的目标。

预计促销将在二季度后持续

在惠州，粤港澳大湾区等利好、区域冷热分化，结合目前全国楼市分城调控政策变化趋势，调查队预测下半年惠州楼市政策面亦可能出现变化，例如分区域精准调控概率大，限价可能分区域放松，价格符合市场价值区域允许浮动或松绑，存在泡沫和投机抬头区域严控；3年限售政策将继续保持。

今年1月初央行两次降准也将加剧行业竞争，资质差的房企难以获得银行融资，出现“强者愈强”局面，调查队据此判断，2019年房企并购和土地收购情况恐怕将超出预期，预计嗅觉灵敏的开发商将加快推售进行回款保证流动资金，供给将进一步扩大，促销将在二季度后持续。

调查队对惠州楼市的长期基本面看好，并建议购房者不必被短期楼市波动影响，刚需族在2019年的选择空间将进一步扩大，可以理性根据个人情况和需求选择入市时机。

来源：房掌柜惠州